要了解房價高低，不能用少數單一指標，而要用集體思維去看待，集體思維的特徵就是裡面包含大量「非理性、非文明」的行為取向，比方，大家都知道「不應該亂丟垃圾」，但亂丟垃圾一直都存在。而新加坡用重罰來阻止國民亂丟垃圾，卻仍有許多人偷偷亂丟垃圾。所以如果請你預測：
個人會不會亂丟垃圾？
VS
人們會不會亂丟垃圾？
那前者會是不確定的，後者卻是肯定的。
所以當你在閱讀時，請不要太糾結於現象的實證性，而是要感受現象的可能成因。
房價為什麼高？
台灣房價是已發展國家中最高之一，而工資卻是已發展國家中最低之一。關鍵評論網的《住不起的台灣：中》說到：
「台灣的建築成本比其他發達國家便宜兩到五倍，但台灣的房價卻是其他發達國家的兩到四倍。換言之，台灣的高房價，讓台灣的地產公司獲利數倍於其他發達國家。」
所以我們可以知道，房價高並非成本造成，而是有三個關鍵原因：
1. 年增、實價
房子什麼都不做，就年年會漲價，這是一個「確定」的現象，而一個地方的成交價也會帶動旁邊新屋、老屋的價格，雖然旁邊老屋又破舊又沒電梯，而新屋也不一定有成交戶的軟硬體條件，大家卻都能一起「每年漲、隨著漲」。
這就像是一個高材生來應徵工作，他得到起薪五十萬，結果你們其他所有員工的月薪也自動調升到五十萬，但你們明明就沒有高材生的條件，為什麼也能漲薪呢？
理由稍後說明。
2. 罐頭理論
A有一個罐頭，A賣給B，B賣給C，C賣給D，每轉手一次，價格就增加一點，後來一直賣到K的時候，K把罐頭打開來要吃，卻發現罐頭已經壞掉了，於是就去找賣家質問，每個賣家只好又去找上一個賣家，最後找到A的時候，A說：「K怎麼這麼笨啊？這罐頭是拿來賣的，不是拿來吃的。」
罐頭從食物，異化成純交易物，是不是很奇怪？（注釋1：罐頭理論）
但房子也是如此，近十年買房變成潮流，很多人開始發現「買房不管怎麼樣都會漲。」明明是爛房子、老房子、問題房子，但就因為放久了就漲，於是人們紛紛進場、四處買房，但早在三十年前，投資房地產的人就已經用「罐頭理論」來描述這種「非常理漲價」的買賣現象。
當大家都想買、都相信會漲價，該東西就會漲價，這是各種投資的基本概念。
但每一年，大家都覺得「今年就是房價最高點了，不會再往上了」，卻都又繼續往上了。
奇怪啊，在人口不斷減少、地區人口外移、房子數量不斷增加、大家收入停滯、房價又不斷提高時，怎麼還會一直漲價呢？
舉個反例，現在社會上，願意做工的人數不斷減少，實際工人也不斷減少，需要工人的地方越來越多，但工資在過去二十年卻沒什麼變化，又怎麼會有這種事呢？
答案是：這個時空的遊戲規則剛好如此。
3. 遊戲規則
剛好在此刻的這個時空，房子，是被選上的漲價物品。
就像是西元1634年到1637年的時候，荷蘭人發現居然有一些鬱金香開花時，花瓣顏色特別不一樣！超美！於是有錢人紛紛搶購，導致鬱金香飆漲了幾年，飆到天價，史稱「鬱金香狂熱」。
但為什麼是鬱金香被搶購，而不是比方「白開水」呢？當時乾淨的水也很罕見，對身體也好，那為什麼沒有人炒作呢？
其實就只是我們地球這個時空沒有，說不定在另一個平行宇宙，16世紀的歐洲人都搶著研發過濾水的技術、有錢人紛紛出高價購買清水也不一定，史稱「清水狂熱」。
回到地球，等到1637年以後，大家突然又都不想要鬱金香了、不想買了、連便宜賣也沒人要了，為什麼呢？特種鬱金香不是依然美麗、依然稀有嗎？
怎麼可能「昨天大家都還要，今天大家都不要了」呢？
因為那就是所處時空的遊戲規則而已，就剛好那三、四年的集體思維，導出了這個現象，而也就像是你此刻所在的時空裡，台灣的房子非常高價，而日本、大陸房子已經跌價。
但在另一個平行時空，也許就變成日本民眾每天上網哭嚎說「為什麼日本每個地方房子都是貴到沒人買得起！」而台灣的人則都通通不想買房了。
所以，現在的遊戲規則就是「大家喜歡買房、房子年年漲、隨旁邊而漲，而薪資不漲」。
這種遊戲規則是存於集體思維的後台，你不能用合理與否去辯論，比方我覺得「沒電梯的漏水爛房子不該漲」，但其他人會跳出來說：「爛房子也能保值、也有抗通膨的效果、還有居住的價值、漏水也能租人。」等等一堆理由，所以爛房子會漲、還能漲到天價！
而你回顧一下之前很紅的NFT藝術幣，一開始人們說：「這是放在區塊鏈上無法仿冒的，因此可以擁有獨一無二的數位畫，而且這些畫還可以放在虛擬世界裡面欣賞，也可以轉賣給其他人，只要遇到好買家，就能賣出高價！絕對是未來的主流藝術！」
然後有人們花幾百萬、上千萬去購買，但就在某一天，所有人又都不想要了，沒有人在乎仿不仿冒、特不特別了；昨天還值幾百萬，今天已經乏人問津，為什麼呢？
因為在當時的遊戲規則之中，罐頭理論是成立的，就是：這樣東西會有人買，有許多種理由在背後支撐，所以沒問題。
市場上，許多商品賣的並不是本身的實用價值，而是賣一個「理由」，不過我們先看看為什麼有些東西能賣出高價。
高價品為什麼能高價？
通常人們願意買高價品有三個主要理由：會漲價、獨門技術、配得上身份。
a. 會漲價
有錢人願意買高價品，不論精品、藝術品、收藏品，最關鍵的理由是「認為以後會漲價」，然後某天可以轉手賺錢，而不是因為自己有多喜歡那些東西。
只是說，為了要講出一個「未來能增值」的理由，所以他們都會去研究、剖析這些物品，越能鉅細靡遺地描述當中的各種細節、歷史來由，就越能讓這件物品聽起來很「超然」，這些理由就是遊戲裡的共識。
就像爛房子一定是強調附近的交通、風景、學區，而好房子則強調技術、材料、建築團隊之類。
你可以跳出來說這些理由都是唬爛，但沒人會理你，因為當下還是在那個遊戲場域當中。
b. 獨門技術
就是其他人做不出來的。比方精品、高科技、米其林主廚的烹飪都是屬於獨門商品，但前提是「你要能辨認得出來」，比方村上隆的印刷畫，真品跟仿品你能用肉眼分的出來嗎？鐵定不行，所以這些獨門商品要加上一個名牌、證書、限定款編號來證明「這真的是獨門商品喔！」。
但也有一些商品是有明顯的感受區別，比方名廚的手藝或經典家具的坐感，就是其他人照抄也做不出來的。
但並不是所有獨門商品都一定高價，比方蘋果發明了智慧手機，理論上它早期可以賣個一支五萬、十萬，也一定會有人買，但蘋果有這樣做嗎？
沒有，因為它中低價賣可以賣出更多、賺更多錢。
c. 配得上身份
很多人以為「有錢人一定要用某些東西才配得上身份」，這其實是最末端的理由，因為「配得上」這個概念，前提是要有比較對象，不論是跟別人比或跟自己比，所以只有當你想要去比來比去的時候，才會考慮配不配得上。
這就是為什麼，台灣很多人開名車，因為覺得在外面有面子、內心很滿足。但台灣的億萬豪宅，九成九都是老派、不起眼的內裝，因為沒機會跟別人比，自己對住家也沒特別感觸，所以就簡單普通即可。
你的價值為什麼不高？
這樣我們就懂了，因為現在遊戲規則是「房子」主導，所以房仲有很高的利潤。但請問房仲的體力、勞力、用腦程度、工時長短，有超過絕大多數的行業嗎？沒有吧？那為什麼房仲佣金可以固定是房價6%呢？
而為什麼其他服務，比方室內設計師，接同樣一戶房屋的設計案，要花更多時間去了解房子、花好幾個月畫圖、監工、吸粉塵、被屋主折磨、還要預先墊付工資，卻不能領房價的6%呢？為什麼其他產業的薪資不能也「固定」起來呢？
按照台灣人的習性，理論上只可能給房仲一個案子3~5萬的佣金，但市場跟政府卻把他們的佣金成數給固定下來，憑什麼呢？
那再想想，當我們去買車、應徵員工時，只要車賣太貴或求職者開價太高，我們就不會選，而跑去找其他人。那為什麼很多房子開價莫名地高，大家卻「還是接受了呢？」為什麼不會想「我們全部人都不要跟他買，他就會降價！」呢？經濟學課程不就是這樣教我們的嗎？
因為如前面所說，此刻時空的遊戲規就是這樣，我們之所以花了一點篇幅來描述「特定時空的遊戲規則」這個概念，就是要告訴你，這種規則是「不合邏輯、不合理性」的，任何人講的美好理由都只是這個規則下的集體思維想像：大家希望有各種理由能支撐著房價。
你覺得呢？
這就像是你跑去跟老闆說，你以後會是黃仁勳第二，請老闆下個月開始付你一千萬月薪一樣。你老闆鐵定不會理你，但！買屋的人卻會答應，這就是此刻社會的現況。
那房價有沒有可能降低？
當然有的，比方屋主降價或建商降價。夠簡單吧？
但為什麼沒有人這樣做？
因為在此刻的遊戲裡，你如果低於行情賣，會馬上被買走，而市場會繼續呈現高房價狀態。
而你如果發善心，一次便宜拋售十戶、二十戶，就會被投資客買走，馬上加價販售，只要比市價便宜就很好賣，也依然有賺頭。
所以業主們都寧可繼續「高高地賣」，以免自己吃虧。
也就是在這種遊戲規則底下，你單一脫序行為只會是某種例外，而影響不了其他人。但回顧鬱金香泡沫、葡式蛋塔泡沫、NFT泡沫、日本經濟泡沫，又都是真實存在的啊，怎麼樣能導致泡沫出現呢？
最近看到一個IG影片，是一個法國人在幫中國仿冒家具工廠推銷仿冒家具，他介紹說：「這些家具原本都非常高價，在歐洲至少100萬台幣起跳，但現在，你可以用更省錢的方式來完成你的夢想居家，快聯絡我吧。」
跟大家說明一下，這種仿冒家具不是賣給中低階層的民眾，因為普通人並不認識設計款家具，甚至會覺得形狀都很奇怪。再來就是普通人家裡不適合放這種東西，因為房子窄小，放一個特異造型的酷炫家具既不實用也不美觀。
所以這種高仿家具都是賣給「有錢人的」！
「等等！有錢人不是喜歡買真品嗎？不是有自我要求嗎？」有人驚訝地問。
我們再回到前面段落，看看有錢人買高價品是買什麼？
買的是「增值的理由」，再來才是獨門特色跟身份象徵，但問題在於：
過去的「高價理由」漸漸不成立了。
過去由於沒有網路，所以資訊不流通，大家品味也不流通，世界上經年累月才有了一些高端市場、上流品味圈子。而在那些精華地段的公寓裡，每個屋主都覺得自己混得不錯才能住進來，覺得自己跟鄰居都是社會上的高層、上等人之類。
問題是現在網路發達，台灣九成以上的有錢人過的生活，可能還沒有IG上面那些大陸千金過得好，那些亞洲二代小孩天天在全世界旅遊、在高級飯店裡穿梭，更別說歐洲的富家小孩早就一直都在各國探索獵奇秘境、嘗試各種極限運動、體驗世界盡頭的極端美景，而亞洲富豪即使有錢想去還不得其門而入。
於是許多小咖富豪漸漸發現，原來自己以為所在的「浮華世界、上流世界」只是小國寡民而已，那去花一百萬、兩百萬買個正品家具，又有誰會發現、誰會欣賞嗎？
其實許多歐美新貴跟富家小孩也發現，同樣一筆錢拿去吃喝玩樂，難道不比家裡放一個高價但沒人懂的家具來得過癮嗎？且這類經典款並沒有高價的最關鍵理由：增值。名牌家具放再久也不會增值，因為早已經是大量生產的消費產品而不是工藝精品，所以越來越多人不願意為其高價買單。
只是說，偶爾朋友來參觀或雜誌媒體要來採訪豪宅時，家裡也不能太過樸素，那有設計感外型跟精緻細節的高仿家具不正是完美的答案嗎？
請注意，這並不是說所有富人都會這樣選擇，只是說過去對於歐美人牢不可攻的版權意識、正品美感，已不再像過去那麼深植人心了。
同樣的，台灣建商多年來總是花高價佈置樣品屋的外型、排場、氣勢，然後再把建築外觀添加各種古典裝飾、崗石材料，都是想傳達「這就是我們高價的理由」。
如上圖是吉祥道百貨，裡面有餐廳、咖啡廳、雜貨店，但其實整體是個樣品屋。（注釋2）
但民眾早已發現：史上所有樣品屋的外觀跟成屋都沒有任何關係。（比方上圖是友座臻璽的樣品屋，造型無比奇特）
而所有的宣傳費、特色展廳製作費，跟最後成屋建築外牆的裝飾造型、石材、雕花費用，通通都會由購屋者買單，那請問，購屋的民眾為什麼要替樣品屋的文創咖啡、文創百貨買單？又為什麼住宅外面一定要裝那些沒必要的裝飾雕花、古典石柱、磅秤屋頂？這些為什麼不能省下來退費給民眾？
再者，如果隔壁蓋了另一棟住宅，但沒有做文創咖啡樣品屋、沒有做石材雕花外牆，為什麼也能開同樣價格，甚至更高的價格？只因為是最新蓋的所以就能收更高的費用嗎？
答案：是的，只因為在它旁邊、只因為它更新，所以就能更高價。這就是此刻的遊戲規則。
「等等，按照這個現象，不就沒可能降價了嗎？」有人問。
按照集體思維跟買方思維，的確是沒可能，而且台灣人收入沒增加，會越來越難買房，或要越買越偏僻。
但按照賣方思維呢？
我們想一想，為什麼某些東西要賣高價？
不是「成本高」就是「想要利潤高」。
那如果成本不高，但又想要利潤高，怎麼做？
就是要「找理由說服買家」，去說自己的產品多麼好、多麼高級。
但這種做法有個問題，就是「隨著價格越高，銷售速度會越慢」，所以現實中常常有個現象，就是一個服裝品牌推出後，努力塑造了高級形象，然後過一段時間就偷偷開始釋出中價產品，然後再釋出低價產品，最後鋪貨到好市多等大賣場。
但因為民眾覺得：「居然能用中低價買高價品！撿到便宜了！」所以就搶購，而這些商品成本很低，所以就進入「中等利潤多銷」的狀態。（注釋3：平價植牙）
同樣的，我身為建商，要花錢蓋奢華的樣品屋、蓋文創店、蓋咖啡美術館，還要請高挑的代銷人員、吧台人員，還要請美編跟設計師畫無數的3D圖、平面圖、空拍圖、彩圖動畫、模擬影片，還要砸廣告費到各個媒體、辦文藝活動、在信義區做大型掛報、帷幕，還要聯名國際建築師、插畫家、藝人代言。還要在建築物外面做花崗岩、鋼架帷幕、磅秤屋頂、日式家徽、希臘神殿圓柱、巴洛克石雕，等等的！
而這一整套只是為了讓民眾多掏一點錢的「理由」，事後卻沒有任何一戶屋主會記得這些，那請問，我有必要做嗎？
我為什麼不直接蓋最簡單造型的房子，使用最少的材料種類，就像是「台北時代寓所」那樣方方正正。（如下圖）
然後我只要比旁邊建案實價便宜一點即可！其他什麼樣品屋、宣傳、3D圖我通通不做，就這麼簡單！
雖然每戶好像少賺了幾百萬，但我不用做任何宣傳花招、不用請任何吧台小姐、不用任何廣告費、不用多花時間去找特殊裝飾材料、不用請人畫複雜的外觀CAD圖、不用長時間地慢銷，我省下的建造時間跟費用都可以大幅降低我的成本，何樂而不為呢？
沒錯，我會面臨前面說到的：「只要低價賣，就會瞬間被買光。」
但我可以馬上複製這個模式到我所有的建案上面啊！當其他同行還在花三個月蓋樣品屋、畫精美的示意圖、構思外觀要用什麼白癡跳色材料時，我早已一棟又一棟地完銷了。
這就是身為建商的藍海，在還沒有其他人採用之前，最先操作的人可以享受快速銷售的紅利。
這也就是房價可能降低的理由。
台灣房市現象：
1. 台灣的絕大多數的建築師，不會蓋好看的房子。
雖然每個建築人士都看過國外大師的作品，但由於不好看房子的「醜感」深植人心，所以當這些人開始畫設計圖的時候，就會把曾看到的陋習元素都用進去，造成台灣建築都有超混亂的外觀線條跟沒必要的跳色。
請參考《台灣公寓》相簿，裡面有豐富照片，都我拍的，哈。台灣的建築擺脫不了混亂的外觀，簡單說就是，不會打扮的人跑去買了一堆亮片、蕾絲、緞帶，然後通通往身上套，覺得「這麼複雜的搭配一定好看！」，只是一場誤會。
可以繼續參考《日本公寓》、《荷蘭公寓》比較，或請參閱經典文章《你的市容別想好看》一文。
2. 台灣房子的周邊裝飾，由購屋者買單。
把台灣住宅跟歐美現代公寓放在一起盲測比較，可能所有人都會覺得國外住宅比較好看，原因其實很簡單，就是因為國外的住宅「外型簡單」。
而實際上，住宅也的確沒有必要蓋得很複雜，因為「沒必要」，路人跟屋主都不會覺得好看，但你放眼望去台灣的多數住宅，幾乎外面都有多餘的大型裝飾物，也許是交錯的水泥柱、也許是巨大的鋼架柵欄、或沒來由的各種紋飾、雕花，這些東西都沒必要且增加成本且增加醜感。
這種複雜的外觀，就是大家過去嘲笑香港密集住宅的原因，看起來既壓迫又混亂，但台灣也不斷在複製這些元素。
你發問卷去問全台灣每一個人，願不願自己多花幾百萬來買這些造型裝飾啊！
絕對一個都沒有！
那為什麼又要做那些東西呢？蓋簡簡單單的房子不好嗎？難道還怕賣不出去嗎？
如果房子造型簡單又低價，是百分之百賣得出去，而且連有錢人都會點頭稱讚的。
因為「房子的裝飾外型」已經先於「高房價」漸漸脫離遊戲規則，民眾如果能選的話，絕對不會想為那些裝飾物買單，任何一個建商如果願意先跳出來蓋極簡造型的住宅，他就會優先嚐到這個紅利。
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注釋1：
罐頭理論，由彭懷恩教授所提出，他長年運用此理論在台灣房市進出，後被媒體賦予「房地產達人」的稱號。
注釋2：
「吉祥道」是建案「吉祥．如藝」的文創樣品屋，結合了文創商店跟小吃，販售著超高單價的小坪數住宅，預計有469戶，算是超大社區，可以參考《吉祥道樣品屋》相簿。
注釋3：
平價植牙，過去植牙一顆7~10萬不等，但最近一個月出現許多牙醫廣告，主打37000植牙。表示什麼？
後記：
十幾年前，網誌裡的文章「房價宇宙」系列就已經對超高房價感到無奈，但沒想到當時批判的高房價，現在來看居然是一直以來的最低價。
而年輕時，也很希望能蓋簡單平價的房子給朋友們居住，但後來發現這個夢想不容於此刻的時空規則。身旁不乏許多女生朋友嫁入建商或生在建商，但因為她們就是此刻時空的人們，所以並不認為這個現象有什麼問題，無法成為有效的助力。
而房價有沒有「必要」這麼高呢？
房價是「可以」這麼高，但有絕對的必要性嗎？
當然是沒有，因為你已經知道，任何有房的人都是什麼都不做，幾年後就莫名身價增值了，也就是其他的民眾拼命賺、拼命存更多錢，也只是往這個「增值泡沫」裡面丟而已。
所以即便真的出現文中講的那種情況，某個人願意降價出售，也只會有少少幾個人能受惠而已。
大家辛苦了。
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